锡地2020-XDG-4号地块房地产开发项目可行性研究开题报告

研究背景：

随着社会不断的发展，人们的生活水平的提高，人们从物质享受逐渐转变成精神享受。人们选择住宅时更注重户型，小区各方面的环境及交通等因素。房地产是国民经济的一个基本生产要素，任何行业的发展都离不开房地产 ; 作为衣、食、住、行中最根本、最大宗的消费，房地产商品具有多样性、固定性、稀缺性等特点，同时房地产行业又具有基础性、先导性、带动性和风险性的特点，使房地产行业在经济发展之中备受关注，成为拉动国民经济发展的基础产业和支柱产业。作为一个投资密集型、资本密集型的产业，房地产业在中国尚处于初期 发展阶段，在房地产实践过程中暴露了大量问题，如投资盲目性、市场调研分析不足、产品市场地位不准、房地产投机等一系列问题，这些问题已经成为了一个迫在眉睫的、制约房地产也发展的瓶颈。

国内外可行性研究现状：

国外对于房地产可行性研究的时间明显比中国要早，研究方法分为五大类：实证分析，方法论研究，综述与评论 ，模拟实验 和理论创新，而实证分析则为最广泛应用的方法。实证研究方法的运用在样本期内不断增长 ，而纯理论方法则被运用得越来越少，并且呈明显下降的趋势。而近年来房地产研究领域所关注的具体问题大致为资金流入流出房产市场的影响，房地产周期的存在和可预见性 ， 混合资产组合和房地产组合的多样性 。变化的房地产环境 ，个别房地产市场的新兴力量 ，资产组合多样化等 ，是这些具体研究重点得以确立的可能因素。此外 ，由于各国房地产市场的具体操作 ，法律法规的不同也可能造成不同国家房地产研究侧重点的差异 。

在我国，房地产项目可行性研究起步比较晚。

20 世纪 80 年代末，开始推广房地产项目可行性研究；

20 世纪 90 年代以后，房地产项目可行性研究进入快速发展的阶段；

1987年颁布《建设项目经济评价方法与参数》；

2000年颁布《房地产开发项目经济评价方法》；

2002年颁布《城市居住区规划设计规范》，等法律法规促进发展。

尽管在20年的努力与实践的基础上，房地产可行性研究有了很大的发展，对我国经济的增长也起到了重要的推动，但是，在实际情况看来仍然存在一些问题：

决策层对可行性研究工作的重视度不够；

基础工作缺乏深度，严重影响可行性研究的结果；

可行性研究人员职能单一，难以胜任全部工作；

逐利背景下，咨询企业为了“可行”而做可行性研究；

企业自身不注重数据库建设，缺少独立的评价指标体系；

决策者依靠个人主观判断进行项目决策，可行性研究作用丧失等，

出现了最后建成的项目不能投入使用的严重现象。因此还需政府发行更加严格的规定条例。

研究目的：

设计目的是通过运用科学的方法对工程项目进行全面的、综合的技术经济分析。编制完整、有效的可行性研究报告，为开发商的后续建设提供参考依据。

并且，也是让我综合应用所学基础理论和专业知识，进一步的提高一些能力，为今后独立工作打下基础。

研究意义：

对于房地产开发来说，可行性研究决定了它的前期决策，设计和建设规划，项目的资金投入等相关信息。

对地块的可行性研究能够很好的帮助开发商分析出该项目是否符何城市建设和社会建设。；能很好地帮助开发商合理的利用资源，实现可持续发展。

也能很好的让我有一个自我锻炼，提升自我能力的一个过程。通过阅读文献等方式提升自己的知识面，在设计的过程中，仍然能学到很多有用的东西和方法。

研究方法：

主要的是通过文献研究、现场观察、（销售人员、业主、策划人员等专业人员）深度访谈等综合定性调研方法，全面调查典型楼盘产品设计（包括总体规划、单体设计、景观及环境设计、车位设置、会所功能及设施）和户型设计（结构、空间形式、功能、面积及各厅房面积分配比例）、营销策略和销售推广的要领和计划（目标市场定位、价格定位策略、付款方式、广告策略、优惠折扣等促销手段）以及执行过程和效果（客户结构、销售率、内外销比例、旺销户型、空置状况及空置原因分析），评述优缺点，分析对的借鉴作用。

研究步骤：

1、选定地块

2、围绕本次设计的内容及要求，完成一份不少于5000字的房地产市场调查报告。

3、按照学院规定的格式，提交设计计划书，报指导老师批准后开展设计工作。

4、完成一份完整的毕业设计报告书，内容包括：

（1）根据项目具体情况选择调查方法，拟定和明确调查方案及调查程序。设计调查表格或问卷，通过现场调查、资料整理与分析，撰写调查报告；选择适当的预测方法，得出调查预测结论。

（2）确定开发产品方案：包括功能规划、住宅单元及户型规划；完成项目总体规划方案等。

（3）通过针对行业和企业（如：设计院、开发商等）关于项目直接承办、间接成本、费用、利润、税收等数据资料的调研，完成费用估算，并说明投资估算依据。

（4）完成项目销售推广建议和方案。

（5）完成不确定分析，并进行综合评述。

5、独立完成（英译汉）一篇与本课题研究内容相关的专业文献英文资料（注：译文和原文均为毕业设计的附件）。

参考文献：

【1】《房地产开发项目经济评价方法》. 中华人民共和国建设部发布. 北京：中国计划出版社，2000

【2】《建设项目经济评价方法与参数》. 国家计划委员会编. 北京：中国计划出版社，1987

【3】《城市居住区规划设计规范》，国标（GB50180-93），中国建筑工业出版社，2002

【4】《江苏省城市规划管理技术规定》，苏建规（2004）228号， 2004

【5】无锡市城市规划若干强制性内容的相关规定

【6】《房地产开发项目可行性研究与银行贷款评估》及软件，苏州明星软件科技有限公司等

【7】《房地产投资分析》周小平等编著，北京：清华大学出版社，2011

【8】《房地产经纪实务》（第二版），周云等编著，南京：东南大学出版社，2019

【9】《房地产项目策划》. 张敏莉主编. 北京：人民交通出版社，2008

【10】《房地产策划》，王直民等编著，北京：北京大学出版社，2010

【11】2020、2021《中国统计年鉴》、《江苏统计年鉴》、《江苏房地产》、《无锡统计年鉴》

【12】其他：有关房地产开发、房地产投资分析、房地产开发项目可行性研究、城市规划原理、房地产市场调研方面的书籍

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