1. 研究目的与意义
社会保障性住房是政府为了解决低收入家庭住房困难问题而实施的一项惠民政策。保障性住房是多形式的，既有出租形式，也有出售形式的，从而起社会保障作用。社会保障房具有改善民生，住房需求，有利平稳商品房价格的作用。但是保障房的满意度普遍达不到标准，所以将要通过问卷调查认识居民对社会保障房的真实体会，在原有的基础上提出一定可行性解决措施，这也是我研究本题的最大的意义。
2. 研究内容和预期目标
研究内容：探索社会保障房满意度的高低层次，如果研究出来的结果是低的层次那就确定低在什么地方。
解决的关键问题：对于社会保障房满意度较低的情况下，提出可行性的解决方案。
写作提纲：通过问卷调查确定对社会保障房的满意度，倘若满意度低确定低在什么地方，然后对症下药，提出可行性方案解决满意度低的层次的问题。
3. 国内外研究现状
1. 保障性住房融资问题研究。从资金来源上看，可将保障性住房建设资金分为中央补助、地方补助、企业个人筹集资金和金融机构资金四大类。经济较为发达地区企业及个人具有较强的经济实力，金融机构较发达，能够为保障性住房提供部分经济支持。而在经济欠发达地区，大多要靠中央和地方补助进行保障房建设。 高笛（2012）认为我国保障性住房尤其是公租房融资困难主要是因为地方财政支持力度不够大、金融机构积极性不高、资金市场化融资受困三方面原因。公租房融资困难是当前公租房发展进程缓慢的重要原因。 以何元斌、王雪青（2013）为代表的一部分学者认为当前我国保障房融资瓶颈的根本原因是我国累积了过多的中低收入群体住房需求。由于长期以来中低收入群体住房问题得不到解决，导致我国保障性住房建设资金需求量大。 众所周知，国外保障房建设的一个重要资金来源是廉租房、公租房的租金收益。而在我国当前，廉租房、公租房租金水平低、房源有限，利用租金收益反哺保障房建设的#8220;滚雪球#8221;机制尚未形成。另外，截至目前，我国商业银行用于廉租房建设的信贷投放尚未纳入授信计划启动范围，这也是导致保障房融资困难的直接原因之一。 2. 住房公积金制度研究。李远舟、董意凤（2011）认为我国现阶段住房公积金制度中委托代理问题突出，在#8220;公积金缴存者--政府--公积金管理中心--商业银行#8221;这样的委托代理链条下，上一环节的代理人是下一环节的委托人，容易造成住房公积金制度偏离设计初衷，导致#8220;济富不济贫#8221;现象发生。姜学军、葛婷婷（2012）则从住房公积金制度规定角度分析住房公积金#8220;济富不济贫#8221;现象的发生，认为在我国居民收入差距绝对值不断扩大的背景下，住房公积金制度中配比缴存、缴存免税、低存低贷、贷款以余额倍数计算等原则和普惠措施容易造成贫富差距拉大。同时，目前我国住房公积金使用率和运用率较低，沉淀资金较多，无法为保障性住房建设提供应有的资金支持。 薛燕（2011）分析目前我国住房公积金缴存情况发现，住房公积金缴存单位主要集中在行政事业单位和国有企业等，民营企业和私营企业等非公有制企业缴存较少，部分企业甚至存在恶意欠缴的行为。住房公积金管理中心面对恶意欠缴的行为往往一筹莫展，申请法院强制执行往往成本高、周期长、效率低，最后大多不了了之，中低收入者住房公积金缴存得不到切实保障。 此外不少学者关注农民工住房公积金问题。随着我国城市化进程的不断加快，城市农民工人数不断增加。他们积极参与城市建设，但却因为户籍等体制原因无法缴纳住房公积金，住房困难得不到解决。郑小晴、胡章林（2008）认为目前城市农民工大多是无资金、无学历、无技术的#8220;三无农民#8221;，被企业聘用时，不了解自己应有的权利。更多的情况是，由于农民工人力资源市场是买方市场，农民工处于弱势地位，许多用人单位不与农民工签订劳务用工合同，使得农民工丧失享受住房公积金的机会。 3. 法律规章问题研究。施琳琳（2008）认为由于长期实行依靠#8220;土地财政#8221;的土地出让金和房地产税费，我国部分地方政府对保障性住房建设缺乏积极性，对中央房地产调控政策实施力度有限。邵永凤（2010）从我国现有制度的角度分析保障性住房尤其是经济适用房发展存在的问题。长期以来，我国住房体制改革是#8220;摸着石头过河#8221;，经济适用房自出台以来一直面临#8220;僧多粥少#8221;的问题，导致经济适用房分配上的不公平现象出现，滋生腐败行为，引发社会矛盾。韦祖焜（2011）认为我国目前保障性住房建设的法规滞后，主要表现在现行政策大多以规范性文件形式发布，细则、通知、规定等虽有一定法律效力，但未真正形成法律制度约束。徐琴（2013）则从城市居民权利角度讨论影响我国保障性住房发展的障碍。现阶段我国城市居民#8220;同城不同权#8221;，居民的各项民生权利与房屋产权相捆绑，导致中低收入民众宁愿降低生活质量放弃租房，一辈子做#8220;房奴#8221;也要买一套房，最典型的就是教育资源的使用，也是造成学区房房价居高不下的原因。 （三）完善我国保障性住房的具体对策研究 1. 财政资源配置视角。中央和地方财政资源必须有效安排，并且加强与其他部门之间的协调、配合与兼容，将财政资源运用到最为需要之处。葛欣荣（2011）建议，地方政府应提高土地出让收益用于保障房建设的比例。我国部分地区已经开始实行此类政策，如吉林省规定不低于20%的土地出让收益用于保障房建设，重庆市规定需保障5%的土地毛收入用于保障房建设，截至目前，上述地区政策均取得不错的效果。肖建武（2012）认为我国养老基金具有来源稳定、周期长、结余资金数量巨大的特点，同时我国养老基金面临资金贬值缩水的巨大压力，因此可吸纳养老基金投资于保障房建设。但目前养老基金投资保障房建设并无相关规章可循，因此建议出台养老基金投资保障房的相关规定，既做到养老基金增值保障，又解决保障房建设资金不足问题。吴敬琏（2013）认为应加快国有经济体制改革，实现国有资本有进有退，同时构建地方政府出售国有股股权平台，将获取资金用于保障房投资建设。 2. 政策性住房金融视角。李琨（2009）认为我国构建政策性住房金融体系应具备两个基本功能： 一是有利于政府对房贷和住房市场情况的全面掌控， 以此实施相应政策防范住房金融风险； 二是有利于政府运用财政金融手段调节不同收入社会群体的住房需求，使中低收入者有屋可居，抑制高收入者住房需求，促进全社会的住房公平。 方亦凡、董意凤（2009）通过分析我国中低收入者住房运作机理，认为明确我国政策性住房金融机构的功能定位是建立完善我国政策性住房金融体系关键的第一步。我国政策性住房金融体系应区分多个层次。首先，可新设国家住房发展银行统筹住房政策性金融，主要职能为投入资金扩大住房资金供给量，重点扶持中低收入者，实现住房公平分配。其次，加强住房公积金管理中心市场化运作，对中低收入者则采取优惠的存贷利率，在提高整体参与率的情况下向中低收入群体倾斜。再次，建设城市住房合作社，针对不同城市发展状况建立相对应的住房金融支持，加强住房政策信息交流沟通，为中低收入者提供贷款担保。最后，参照德国模式发展住房储蓄银行，对于本行储户实行优惠存贷利率，降低由信息不对称带来的住房金融风险。 张宇、刘洪玉（2008）分析了美国住房金融体系以及次贷危机的影响，认为我国发展住房金融尤其是公共住房金融时要注重房地产金融风险，我国目前缺乏分散住房抵押贷款信用风险和市场风险的二级市场，政策性住房金融体系长期持续高效率运作离不开政府监管。 3. 金融市场视角。闫芳、周中明和赵希林（2011）认为金融创新是推动保障性住房建设的重要措施。保障房建设金融创新的落脚点主要体现在创新融资模式、拓宽融资渠道、搭建融资平台、完善配套政策，其中天津市通过金融创新吸引了大量金融机构参与保障房项目建设，取得了重大成绩。 张玉梅、王子柱和王青（2011）建议利用债权融资方式支持保障房建设。他们基于保障房建设的特点，建议发行中长期固定利率债券，既能维持保障房建设现金流稳定，又能锁定融资成本。同时以政府信誉为担保，可满足中低风险投资者的风险偏好，市场前景看好。2011年6月，发改委发布《关于利用债券融资支持保障性住房建设有关问题的通知》，地方政府和企业发行债券融资已有规可循。 然而部分学者对债券融资支持保障房建设存有异议。主要原因是，目前我国M2投放量过大，地方政府负债率过高，若再进行债券融资，在目前CPI居高的情况下容易造成通货膨胀预期，影响经济正常运行。我国关于特定目的债券融资监管法律不健全，资金核查渠道基本上空白，地方政府资金运作效率不高都是制约我国债券融资支持保障房建设的重要原因。 王剑超（2012）主张引进保险资金投资保障房建设。保障性住房的投资期限较长，与寿险资金周期较长的特点相匹配，可以有效实现对接。同时保障房建设有政府出面担保，可有效降低保险资金投资风险。从现实情况来看，将保险资金引入保障房建设得到了较快推进，成为保障房融资建设的典范。孙哲峰（2012）从资本化、信托化、证券化角度分析利用金融市场创新保障房融资的路径，主张以#8220;政府主导产业基金 商业信托计划#8221;实现保障房开发融资。在此过程中，组建保障房建设项目权益信托，吸纳社会资金，解决资产有限的施工单位缺乏抵押物、贷款困难的问题。同时，采取以利补息，主要方式为#8220;将建设总包单位对开发商的利润折扣（让利）补贴给信托计划的利息支出#8221;。这种做法的好处在于可以降低融资成本，在吸纳社会资金参与保障房建设的同时不降低保障房项目的利润。 保障房金融创新还需积极吸取国外经验。目前国外将反向抵押贷款与保障性住房相结合，前期签订反向抵押贷款协议，确保老人晚年生活资金充裕，后期收取老人住房作为保障性住房使用，一方面解决居民养老问题，另一方面提供保障性住房房源。 4. 公积金制度视角。公积金制度在我国的发展已形成较为规范的模式，健全完善公积金制度对于支撑保障房建设作用良多。周威、叶剑平（2009）建议应设立住房公积金制度与政策性住房供给制度双向联动机制，引入#8220;住房保障#8221;职能，确立住房公积金缴存与政府住房保障之间的对等关系，明确住房公积金制度的基础。 徐进（2011）认为住房公积金投资建设公租房意义重大。住房公积金实行强制储蓄、定向使用、存贷挂钩政策，造成越是高收入者越有机会受益，中低收入者长期#8220;低存不贷#8221;，无法享受公积金贷款的利率优惠， 不能进行购房消费提取，互助作用难以体现。而住房公积金投资建设公租房，由于土地通常是政府无偿划拨，税费相应减免，建设成本大大低于市场价格。相对于银行低息存款，住房公积金投资公租房既可获取租金收益，加上房屋产权价值看涨，住房公积金可以实现较好的保值增值，同时也可以解决我国保障性住房建设资金不足问题，一举两得。赵秀梅（2011）认为应强化住房公积金运行管理，通过审计、财政、建设、监察以及司法等部门进行监督， 制定住房公积金营运流程与操作规范，对住房公积金管理不当的行为追究相关部门、人员的责任。周雯琚、袁志忠（2012）从博弈论角度进行可行性分析发现，住房公积金应拓宽投资渠道，增加公积金增值收益，使广大缴存职工获得更多的回报。 （四）区域性保障性住房探索性实践研究 黄静、胡昊和屠梅曾（2009）运用江苏常州市数据分析我国住房公积金制度的公平性，认为我国住房公积金存在因覆盖率低而导致制度内机会不公的问题，因覆盖面较窄导致制度外机会不公，因住房公积金用途单一和使用受限造成规则不公，从而引发住房结果不公。田浩（2010）分析天津市中低收入者住房公积金缴存状况时发现，大约有88万住房公积金缴存者月收入低于2000元，大多数没有购房能力，但社会又不能为其提供相对稳定的住房来源，尤其是工作的中低收入者，一方面中低收入者住房公积金闲置，另一方面需要承担高额租金。王西枘、汪梦（2010）以成都市为例分析住房公积金制度的管理绩效发现，成都市住房公积金委托管理弊端突出，住房公积金管理中心无法替代银行在管理过程中的金融职能，不能真正意义上满足住房公积金缴存者的需求。曾珍（2010）分析重庆市公租房状况时发现，重庆破除申请公租房的本地城市户口限制，并且在建设规模和建设位置上给予租房者便利，不同收入群体混合居住，有效打破可能由政策引发的人为隔离而造成的贫民窟与社会治安混乱的现象。杨运春（2011）介绍了湖北省黄石市政府如何搭建住房保障投融资平台的经验。他认为，保障性住房建设应以创新的运行机制为动力，保障房投资建设与城市棚户区改造、危旧房改造、城中村改造相结合，吸引企业、社会和个人参与投资保障房建设。2009年末， 河南新乡市率先试水廉租房租售并举制度。卫素娟（2011）认为短期内这一政策或许存在争议，但从长远看，廉租房租售并举是一种有益的探索，一方面可以回笼保障房建设资金，另一方面可以更好地实现城镇居民#8220;住有所居#8221;。 综上所述，我国现行体制对保障性住房界定不清晰，规范不明确，法律不完善，使得保障性住房的发展受限。有效破除制度障碍，完善我国保障性住房，仍将是广大学者不懈研究的重大课题。
4. 计划与进度安排
论文的撰写方案:
基于满意度模型，确定所选的Y值，Y值为满意抑或为不满意，确定多个变量X值，分别为X1,X2,X3等等，对于X值所确定的Y值为满意是一种结果，对于X值所确定的Y值为不满意也是一种结果。根据实际研究出来的结果进行分析，确定满意度层次低的问题，从而找出可行性的解决方案。
5. 参考文献
[1]韩丹. 乡镇公共服务的社会满意度研究--基于江苏Z镇的调查数据[J]. 学海,2012,(04):59-65.
[2] 孙键. 我国社会保障房供给体系研究[D].河北经贸大学,2014.
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